Het bieden van mededingingsruimte: ‘het nieuwe normaal’
Uitspraak Hoge Raad 26 november 2021
Dat overheden bij de verlening van schaarse vergunningen in het kader van gelijke kansen alle potentiële gegadigden de mogelijkheid moeten geven mee te dingen is een vaststaand feit. Dit was tot voor kort anders bij de verkoop van onroerende zaken; duidelijkheid of dit ook geldt in die gevallen was er niet. “Was”, de Hoge Raad heeft recent namelijk geoordeeld dat overheden bij verkoop van onroerende zaken – behoudens uitzonderingen – alle potentiële gegadigden mededingingsruimte moeten bieden. In dit artikel wordt het arrest besproken en wordt kort ingegaan op de gevolgen van het arrest voor de praktijk.
Geen mededingingsruimte bij verkoop oud gemeentehuis
Gemeente Montferland had een perceel grond met daarop het oude gemeentehuis in het dorpscentrum van Didam in eigendom. Vanwege het voornemen het dorpscentrum te wijzigen besloot de gemeente om het oude gemeentehuis te verkopen. Hoewel een projectontwikkelaar én een vastgoedbedrijf interesse in deze onroerende zaak hadden, heeft de gemeente de onroerende zaak aan de projectontwikkelaar verkocht zonder het vastgoedbedrijf de mogelijkheid te bieden mee te dingen. Het vastgoedbedrijf liet dit niet ongestoord aan zich voorbij gaan en startte een kort geding procedure bij de rechtbank. Het vastgoedbedrijf meende namelijk dat de gemeente hen als potentiële gegadigde de mogelijkheid had moeten bieden om mee te dingen aangezien – volgens het vastgoedbedrijf – sprake is van schaarse grond. Omdat de rechtbank, het gerechtshof én de plaatsvervangend procureur-generaal een andere mening waren toegedaan leek het erop dat het vastgoedbedrijf aan het kortste eind zou trekken. Maar niets was minder waar; de Hoge Raad vernietigt het vonnis van het hof.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur: gelijkheidsbeginsel
Hoewel overheden, wat het vermogensrecht betreft, met een natuurlijk persoon gelijk worden gesteld zijn zij – in tegenstelling tot natuurlijke personen – bij het verkopen van onroerende zaken gebonden aan zogenoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Eén van die beginselen betreft het gelijkheidsbeginsel, dat onder andere inhoudt dat gelijke kansen geboden moeten worden.
Mededingingsruimte bieden aan alle potentiële gegadigden
De Hoge Raad stelt in casu voorop dat het gelijkheidsbeginsel tot gevolg heeft dat overheden bij verkoop van onroerende zaken mededingingsruimte moeten bieden aan alle potentiële gegadigden, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Overheden zullen dan objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper in een selectieprocedure wordt geselecteerd (r.o. 3.1.4.).
Tijdige bekendmaking verplicht
Deze selectiecriteria en de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure en het tijdschema moeten bovendien voorafgaand aan de selectieprocedure tijdig bekend worden gemaakt en wel op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Het behoeft geen uitgebreid betoog dat deze eisen wederom in het kader van het realiseren van gelijke kansen worden gesteld (r.o. 3.1.5.).
Uitzondering bij één enkele serieuze gegadigde
Het recht zou het recht niet zijn als er geen uitzondering op de regel is. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de mededingingsruimte niet geboden hoeft te worden, indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor aankoop van de onroerende zaak. Wel hebben overheden in dat geval een bekendmakings- en motiveringsplicht: de intentie van verkoop van de desbetreffende onroerende zaak én de motivering waarom naar het oordeel van de overheid op grond van de gestelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt moeten tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekendgemaakt te worden dat een ieder daarvan kennis kan nemen (r.o. 3.1.6.).
De gevolgen van het arrest voor de praktijk
De Hoge Raad is duidelijk: het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat overheden gehouden zijn om onderzoek te doen naar potentiële gegadigden bij verkoop van onroerende zaken. Zij zullen – bij sprake van meerdere potentiële gegadigden of bij de verwachting dat er meerdere gegadigden zullen zijn – een selectieprocedure moeten starten en tijdig en op geschikte wijze informatie moeten verschaffen over het voornemen van verkoop en de selectieprocedure.
Heeft u een vraag over de verkoop van onroerende zaken door overheden? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.
