Dat een ruilverkaveling gevolgen heeft voor zowel een lopende, alsmede een reeds voltooide verjaringstermijn is niet nieuw. In de praktijk blijkt echter dat bij de behandeling van verjaringsdossiers niet altijd wordt stilgestaan bij de vraag of de betreffende stroken grond die door de aangrenzende eigenaren van het particuliere perceel in gebruik zijn genomen, in het verleden onderdeel hebben uitgemaakt van een ruilverkaveling. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 juli 2018 [1] herinnert ons er aan dat het van groot belang is om de ruilverkaveling niet uit het oog te verliezen. Op onze jurisprudentie pagina hebben wij deze uitspraak reeds kort besproken. Omdat de ruilverkaveling van groot belang kan zijn in verjaringszaken, verdient dit fenomeen nadere toelichting.

Ruilverkaveling

De ruilverkaveling is een instrument waarmee de overheid het landelijk gebied ook in de toekomst vitaal kan houden. Soms is het voor het verbeteren van de landbouwstructuur of de infrastructuur in een gebied en/of het realiseren van doelen op het gebied van natuur, landschap, cultuurhistorie en recreatie, noodzakelijk dat gronden opnieuw worden ingericht. De nieuwe inrichting wordt opgenomen in een inrichtingsplan. Om de inrichting te kunnen realiseren, moeten er soms gronden geruild worden. Dit noemt men herverkaveling/ruilverkaveling. De regels die van toepassing zijn op het herverkavelingsproces zijn opgenomen in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) (voorheen Landinrichtingswet). De instantie Dienst Landelijk Gebied heeft een folder uitgegeven waarin het proces wordt toegelicht. [2]

Uit de toelichting blijk dat bij het opstellen van het ontwerp-ruilplan een lijst van rechthebbende wordt opgemaakt naar aanleiding van de uitgevoerde vastgoedregistratie. Volgens artikel 50 van de Wilg, wordt de lijst van rechthebbende opgemaakt aan de hand van de basisregistratie kadaster, bedoeld in artikel 48 van de Kadasterwet, alsmede aan de hand van de openbare registers. Dit betekent dat in beginsel enkel rechten die bij het kadaster en de openbare registers geregistreerd zijn, worden meegenomen. De rechthebbenden die op de lijst staan worden betrokken bij het vervolgproces.

Indien het ontwerpplan gereed is, wordt deze ter inzage gelegd en kunnen eventuele belanghebbenden de door de wet geboden mogelijkheden benutten om eventueel hun zienswijze kenbaar te maken. Na de beoordeling van de zienswijzen geeft de commissie haar advies aan Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten stellen vervolgens de nota van zienswijzen en het ruilplan al dan niet gewijzigd, vast. Tegen het vastgestelde ruilplan kunnen belanghebbenden binnen zes weken beroep instellen bij de rechtbank.

Zodra het ruilplan onherroepelijk is, maakt een door Gedeputeerde Staten aan te wijzen notaris de ruilakte op. De ruilakte wordt ondertekend door de voorzitter van Gedeputeerde Staten en de secretaris. De ruilakte geldt als titel voor de daarin omschreven rechten. Door de inschrijving van de ruilakte in de openbare registers worden de daarin omschreven onroerende zaken en beperkte rechten verkregen. De bewaarder van het kadaster en de openbare registers zendt zo spoedig mogelijk per brief aan elke eigenaar van, alsmede aan elke beperkt gerechtigde met betrekking tot de onroerende zaak een kennisgeving van het resultaat van het bijhouden van de basisregistratie kadaster die op grond van de inschrijving van de ruilakte plaatsvindt. De brief vermeldt de dag van de verzending, de in de basisregistratie kadaster vermeld staande gegevens omtrent de rechten, de rechthebbenden en de grootte en de kadastrale aanduiding van de onroerende zaak waarop de kennisgeving betrekking heeft.

Gevolgen verjaring

Zoals blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 juli jongstleden, is door de ruilverkaveling een nieuw recht ontstaan, een originaire eigendomsverkrijging, waarvan het bestaan en de inhoud onafhankelijk is van het bestaan en de inhoud van eerdere rechten. Zowel een al voltooide verjaring als een voor de ruilverkaveling aangevangen termijn van verjaring is voor het door de ruilverkaveling ontstane eigendomsrecht zonder betekenis. Dat geldt ook als in de feitelijke situatie van een perceel niets verandert en tevens indien er sprake is van goede trouw (verkrijgende verjaring).

Volgens vaste jurisprudentie wordt mede op grond van uiterlijke feiten, beoordeeld of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet. Of de uitgeoefende feitelijke machtsuitoefeningen voldoende zijn om deze als bezit te kwalificeren, moet mede worden beoordeeld naar verkeersopvatting. “Dat de verkeersopvatting beslissend is, komt in het bijzonder tot uitdrukking bij bezit van onroerende zaken. Alle omstandigheden van het geval, zoals de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, moeten tegenover elkaar worden afgewogen. Omstandigheden van juridische aard mogen hierbij in principe niet worden uitgesloten.” [3]

Hoewel de feitelijke omstandigheden van het geval aldus vaak doorslaggevend zijn bij de beoordeling van de vraag of het eigendom van een stuk grond door inbezitneming en vervolgens door verjaring verloren is gegaan, moeten we omstandigheden van juridische aard niet uit het oog verliezen. Uit de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 juli jongstleden blijkt dat ook de ruilverkaveling een juridische omstandigheid is waar rekening mee gehouden moet worden bij de beoordeling van verjaringsdossiers.

Inschrijving verjaring

In de casus die zich afspeelde bij de rechtbank Midden-Nederland voerden de bewoners onder meer aan dat zij niet op de hoogte waren van de ruilverkaveling, zodat zij zich hiertegen niet hebben kunnen verzetten. Zoals besproken wordt er bij de ruilverkaveling in beginsel alleen rekening gehouden met de rechten die in het kadaster en de openbare registers geregistreerd zijn. Verjaring van eigendom treedt volgens de wet van rechtswege op na verloop van de verjaringstermijn. Deze bijzondere wijze van verlies en verkrijging van het eigendom van onroerende zaken, wordt niet van rechtswege verwerkt in de openbare registers. Hierdoor wordt de oorspronkelijk rechthebbende die zijn grond door verjaring verliest, volgens de registers en het kadaster nog steeds aangemerkt als eigenaar. Dit is slechts anders als de verkrijging door verjaring wordt verwerkt in het kadaster als gevolg van een notariële akte of een vonnis van de rechtbank. Zo lang de verkrijging van het eigendom als gevolg van verjaring aldus niet is geregistreerd in het kadaster, zal bij een eventuele ruilverkaveling de oorspronkelijk rechthebbende als belanghebbende betrokken worden. Degene die van mening is dat hij de grond door verjaring in eigendom verkregen heeft, zal dus wakker moeten blijven en op moeten letten op eventuele door Gedeputeerde Staten ter inzage gelegde ontwerp-ruilplannen. De verkrijger kan dan eventueel nog een zienswijze indienen tegen het ontwerpplan en via deze weg proberen te voorkomen dat de verkrijging door verjaring door de ruilverkaveling gezuiverd wordt.

Conclusie

Doordat verjaring van eigendom volgens de wet van rechtswege optreedt na verloop van de verjaringstermijn en deze wijze van verkrijging van het eigendom niet wordt geregistreerd bij het kadaster en de openbare registers, worden deze verkregen rechten in beginsel niet meegenomen bij ruilverkavelingsprocedures. Een eenmaal voltooide ruilverkaveling heeft titelzuiverende werking waardoor zowel een al voltooide verjaring als een voor de ruilverkaveling aangevangen termijn van verjaring, geen betekenis meer heeft. De gemeente doet er dan ook verstandig aan om bij de beoordeling van een beroep op verjaring onderzoek te doen naar voorgaande verkrijgingen door voorgaande leveringsakten op te vragen en te bestuderen. Hieruit kunnen immers omstandigheden van juridische aard blijken die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van een beroep op verjaring, zoals een ruilverkaveling.

Heeft uw gemeente vragen over ruilverkaveling, verjaring of deze jurisprudentie? Neem contact op met één van onze adviseurs.

[1] Rb. Midden-Nederland 18 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3319

[2] Zie de folder van de DLG van januari 2011

[3] Conclusie AG bij arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505