Deze praktijkvraag is onlangs door een gemeente op het forum van Europa Decentraal geplaatst. Het antwoord van de instantie houdt in het kort in dat bij de uitgifte van snippergroen de Wet Markt en Overheid van toepassing is en dat de gemeente om die reden de integrale kosten moet doorberekenen in de uitgifteprijs. De werking  van de Wet Markt en Overheid kan worden uitgesloten wanneer de gemeenteraad een besluit van algemeen belang neemt. De gemeente moet dan goed onderbouwen waarom de uitgifte van snippergroen een economische activiteit van algemeen belang is waardoor uitgifte zonder doorberekening van de integrale kosten geoorloofd is. Dat een dergelijk besluit een zware motivering vereist, is door verschillende rechtbanken reeds bevestigd.

Metafoor Vastgoed en Software is marktleider als het gaat om de zogenoemde ‘snippergroenprojecten’. Metafoor voert dergelijke projecten voor veel gemeenten in Nederland uit. Bij een groot aantal gemeenten die zelf de uitvoering van het snippergroen project verzorgen, treedt Metafoor op als adviseur. Daarnaast biedt Metafoor een aantal cursussen aan, waarin de ambtenaren van gemeenten meer inzicht wordt gegeven over onder andere de uitgifte van snippergroen.

Wij van Metafoor zijn van mening dat het antwoord van Europa Centraal nadere uitleg verdient, omdat hieruit niet kan worden afgeleid hoe de gemeente in de praktijk nu moet omgaan met de Wet Markt en Overheid bij de uitgifte van snippergroen.

Geen concurrentie bij de uitgifte van snippergroen

De toezichthouder op de naleving van de Wet M&O is de Autoriteit Consument en Markt. Omdat er onduidelijkheid was over het antwoord op de vraag of de uitgifte van snippergroen  een ’economische activiteit’ in de zin van de Wet Markt en Overheid is, heeft het ACM in maart 2017 een publicatie geplaatst. Hierin geeft de ACM aan dat de uitgifte van gronden, en dus ook snippergroen, over het algemeen wel vallen onder het begrip ‘economische activiteit’. Zij geeft echter ook aan dat dat zij geen klachten ontvangt over de uitgifte van snippergroen en gaat er van uit dat de gemeente hierbij de integrale kosten wel doorberekenen. Deze grond heeft volgens de ACM immers een lage waarde, waardoor ook een lage m2 prijs juist kan zijn. Om deze reden ziet het ACM geen reden om nader onderzoek te toen naar de uitgifte van snippergroen door gemeenten. Dat de ACM geen klachten ontvangt over de uitgifte van snippergroen heeft er naar onze mening mee te maken dat er geen sprake is van concurrentie. De gemeente is immers de enige aanbieder van snippergroen. Nu er geen andere partijen zijn die snippergroen aanbieden, is van concurrentie en eventuele vervalsing daarvan geen sprake.

Onafhankelijke waarde snippergroen door middel van taxaties

Ondanks het feit dat er geen sprake is van concurrentie, geeft het ACM in haar publicatie van maart 2017 duidelijk aan dat zij van mening is dat de uitgifte van snippergroen wel een economische activiteit is en dat integrale kostenberekening daarom moet worden toegepast. Voor het bepalen van deze kosten is de waarde van de grond een belangrijke factor.  De waarde van deze kleine strookjes snippergroen is lastig te bepalen. Hoe lang is de gemeente al eigenares? Gaat het om openbaar gebied dat via een grondexploitatie ontwikkeld is en daaruit betaald? Is het aangekocht om een bestemmingsplan te realiseren en kan daarvan nu een restant worden verkocht? De Wet Markt en Overheid geeft in zulke casussen aan, dat de kostprijs moet worden afgeleid van een reële aanname. Wij gaan ervan uit dat een taxatie door een makelaar een reëel beeld geeft. Zeker als de taxatie ruim is opgezet, en een gemiddelde wordt gezocht tussen (vergunningsvrij) te bebouwen grond en niet te bebouwen grond, zonligging, hoek- of middenligging etc.

Voor een hele wijk of zelfs voor een gehele gemeente kan op die manier één prijs worden bepaald voor kleine percelen die bedoeld zijn voor de uitbreiding van de tuin, bijvoorbeeld onder de 50-100 m². Door een taxatie wordt een onafhankelijke waarde bepaald waardoor wordt voorbij gegaan aan individuele afwijkingen per locatie die ertoe kunnen leiden dat buurman A een andere prijs betaalt voor iets wat er eender uitziet als de aankoop van buurman B.

Ons inziens doet de taxatie ook recht aan een ander uitgangspunt van de Wet Markt en Overheid, namelijk consequent en doorzichtig handelen. Voor de burger is het bovendien duidelijk. Iedereen dezelfde prijs voor het zelfde product. Voor de gemeente zullen verschillen in boekwaardes (van openbare ruimte) over het geheel worden gecompenseerd. Eén getaxeerde, gemiddelde prijs voorkomt discussie over willekeur en een eigen interpretatie over de waarde van de grond die de koper zelf wil kopen ten opzichte van de prijs die een buurman of een elders wonend familielid heeft betaald.

De praktijk leert ons dat veel gemeenten, ook buiten een snippergroenproject, met enige regelmaat stukjes grond aan haar inwoners verkoopt ter uitbreiding van de tuin. Vaak hanteert de gemeente hierbij al een vaste grondprijs, die meestal ook is opgenomen in de grondprijzenbrief. Doordat de taxateur bij het bepalen van de waarde van de grond uitgaat van referenties, zal de waarde van snippergroen volgens het taxatierapport niet ver verwijderd zijn van de prijs die de gemeente in het verleden voor de uitgifte van deze gronden hanteerde. De gemeente is immers de enige die snippergroen uitgeeft, waardoor zij als het ware ook de marktwaarde binnen de gemeente bepaalt. Door aan de hand van een ruim opgezette taxatie de waarde van snippergroen binnen de gemeente vast te stellen, doet de gemeente voldoende recht aan de Wet Markt en Overheid.

Conclusie

Zuiver gezien valt de uitgifte van snippergroen onder het begrip ‘economische activiteit’ en is de Wet Markt en Overheid van toepassing. Het consequent en doorzichtig optreden van de gemeente is het belangrijkste element voor het handelen van de overheid vanuit de Wet Markt en Overheid waar het gaat om de uitgifte van snippergroen. Gezien de uiteenlopende manier van verkrijgen van de grond over de jaren is een kostprijsdekkende prijs een illusie. Door op grond van een taxatie van een taxateur een verkoopprijs vast te stellen, handelt de gemeente objectief en doorzichtig en is willekeur uitgesloten. Er zijn al veel gemeenten in Nederland die op deze wijze snippergroen uitgeven. Zoals het ACM al aangeeft, ziet zij geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar deze praktijk en gaat zij ervan uit dat bij de uitgifte van snippergroen de integrale kosten wel gelegen zijn in de waarde van de grond, welke volgens het ACM over het algemeen laag is.

Wilt u meer informatie over de Wet Markt en Overheid en/of andere onderwerpen in het kader van Vastgoed en Grondzaken? Neem gerust contact met ons op.