Hotel Corona, een toch wel toepasselijke naam voor een hotel in deze tijd, is verwikkeld in een juridische strijd met de gemeente over de serre van het hotel.

Op 24 november 2020 heeft het gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan in de zaak tussen een beleggingsmaatschappij en de gemeente over een serre van een hotel gebouwd op gemeentegrond in Den Haag. De gemeente eist dat de serre wordt verwijderd. De beleggingsmaatschappij stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de grond.

De feiten van de zaak

Heineken is eigenaar van het Corona Hotel in Den Haag en vraagt in 1983 een bouwvergunning aan voor de bouw van een serre, deze vergunning wordt door de gemeente verleend. In 1993 verkrijgt de beleggingsmaatschappij het economisch eigendom van het hotel. In september 2010 dient de beleggingsmaatschappij een bouwaanvraag in bij de gemeente voor het vernieuwen van de serre. De vergunning wordt verleend, maar de gemeente wijst erop dat de eigendomssituatie van de grond nog juridisch geregeld dient te worden. De serre blijkt te zijn gebouwd op gemeentegrond.

Hierna volgt een discussie tussen de beleggingsmaatschappij en de gemeente. De gemeente biedt de grond te koop en later te huur aan. Partijen sluiten uiteindelijk geen overeenkomst voor de grond onder de serre. De beleggingsmaatschappij beroept zich op verjaring. De gemeente stelt dat dat de beleggingsmaatschappij de grond oneigenlijk gebruikt.

De gemeente vordert bij de rechter ontruiming van de serre. De beleggingsmaatschappij vordert op haar beurt een verklaring voor recht dat zij door verjaring eigenaar is geworden van de grond onder de serre.

Verjaring

De beleggingsmaatschappij voert aan dat zij sinds 1993 bezitter is van de grond onder de serre. Toen zij het economisch eigendom verkreeg in 1993, heeft zij het bezit overgenomen van Heineken als bezitter.

De rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van bezit door Heineken, aangezien Heineken bij de bouwaanvraag van 6 mei 1983 voor de bouw van de betreffende serre heeft erkend dat de grond onder de serre eigendom was van de gemeente. Dat blijkt uit het feit dat Heineken op de bouwaanvraag heeft ingevuld dat de verbouwing betrekking had op enerzijds particuliere gronden anderzijds op gemeentelijke erfpachtgrond. Heineken heeft de grond dus niet voor zichzelf gehouden, maar was houder van de grond voor de gemeente. Daarnaast oordeelt de rechter dat de beleggingsmaatschappij niet heeft bewezen dat zij zich na overname van het hotel naar buiten toe zichtbaar en ondubbelzinnig als rechthebbenden op het hotel zijn gaan gedragen. Aangezien de akte van economische eigendomsoverdracht (tot 2013) niet in de registers was ingeschreven, was voor derden niet kenbaar dat het economisch eigendom van het hotel van Heineken op de beleggingsmaatschappij was overgegaan.

De rechtbank stelt de gemeente in gelijk en veroordeelt de beleggingsmaatschappij om de serre te verwijderen. De beleggingsmaatschappij gaat hierop in hoger beroep.

Het arrest van Gerechtshof Den Haag

In hoger beroep staat de verjaring niet ter discussie. De beleggingsmaatschappij vordert in hoger beroep dat de gemeente alsnog de grond onder de serre aan haar verkoopt of verhuurt. Daarnaast voert de beleggingsmaatschappij aan dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel.

De beleggingsmaatschappij stelt dat zij een eerder aanbod tot koop (subsidiair huur) van de grond reeds hebben aanvaard. De gemeente zou ook akkoord zijn met de verkoop en om die reden zouden partijen alsnog over moeten gaan tot overdracht van de grond.

Het hof oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat het aanbod van de gemeente door de beleggingsmaatschappij is aanvaard, onder meer omdat zij herhaaldelijk bleef vasthouden aan haar beroep op verjaring. Van de totstandkoming van een koopovereenkomst kan daarom niet worden gesproken aldus het hof. Dat de beleggingsmaatschappij het aanbod tot huur van de grond heeft aanvaard acht het hof eveneens niet bewezen.

Gelijkheidsbeginsel

Verder stelt de beleggingsmaatschappij dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, omdat uit een WOB-verzoek is gebleken dat twee andere serres op hetzelfde plein wel zijn verkocht door de gemeente.

Het hof ziet niet in waarom de gemeente in strijd zou hebben gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Ook aan de beleggingsmaatschappij is in 2012 een aanbod gedaan tot overdracht en in 2015 een aanbod tot vestiging van een huurafhankelijk opstalrecht. Dat de beleggingsmaatschappij die aanbiedingen niet heeft geaccepteerd, dient volgens het hof voor eigen rekening te blijven.

Vertrouwensbeginsel

De beleggingsmaatschappij betoogt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het vertrouwensbeginsel. De gemeente zou het vertrouwen hebben gewekt dat er een akkoord bestond over de overdracht van de grond onder de serre.

Over het vertrouwensbeginsel oordeelt het hof dat ook al zou er van gerechtvaardigd vertrouwen sprake zijn, de beleggingsmaatschappij het aanbod van de gemeente in juni 2012 niet heeft aanvaard en zich in november 2012 nog steeds op het standpunt heeft gesteld dat de grond door verjaring steeds zijn eigendom was en tot 2015 is blijven stilzitten.

Geen belang

Ten slotte voert de beleggingsmaatschappij aan dat de gemeente geen enkel in redelijkheid te respecteren belang heeft bij haar vordering tot sloop van de serre en ontruiming van de strook grond.

Het hof gaat hierin mee met de beleggingsmaatschappij en oordeelt dat de gemeente op dit moment geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de afbraak van de serre. Dit geldt vooral nu in 2015 nog een aanbod door de gemeente is gedaan voor een huurovereenkomst van 20 jaar. Daarnaast had de gemeente rekening kunnen en moeten houden met de belangen van de beleggingsmaatschappij, temeer nu de eigendomskwestie van de strook grond nog in geschil was. Dat de beleggingsmaatschappij al lange tijd zonder vergoeding de strook grond gebruikt, kan zich ook anders oplossen. De verwijdering van de serre is daarvoor niet strikt noodzakelijk. Het hof oordeelt daarbij dat de gemeente onvoldoende heeft weersproken dat de beleggingsmaatschappij een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de serre, gelet op de gedane investeringen en omdat deze essentieel is voor het restaurant.

Voor de beslissing komt het hof met de volgende rechtsoverweging:

“10. Het hof ziet aanleiding hieraan toe te voegen dat aldus de situatie ontstaat dat [appellanten] enerzijds zonder recht of titel grond van de gemeente gebruikt en dat anderzijds de ontruiming op dit moment niet kan worden bevolen. Binnen het kader van de geformuleerde vorderingen kan het hof geen oplossing geven voor die situatie. Het is aan partijen om hun onderlinge verhouding te regelen, dan wel aan de gemeente om bij wijziging van de situatie opnieuw het oordeel van de rechter ten aanzien van de gevorderde ontruiming in te roepen.’’

Het hof vernietigt de veroordeling tot verwijdering van de serre, maar laat de rest van het vonnis van de rechtbank in stand.

Conclusie

Het hof oordeelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. Daarnaast acht het hof niet bewezen dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheids- en het vertrouwensbeginsel. Het hof oordeelt, anders dan de rechtbank, dat de vordering tot verwijdering van de serre onredelijk is en vernietigt daarom gedeeltelijk het vonnis van de rechtbank. In rechtsoverweging 10 wijst het hof op de situatie die hiermee ontstaat en doet het hof een beroep op partijen om tot een schikking te komen. Mochten partijen er niet uitkomen dan kunnen zij wederom het oordeel van de rechter vragen. Wordt wellicht vervolgd.

Het arrest laat zien dat ontruiming van de grond bij oneigenlijk grondgebruik onder omstandigheden onredelijk kan zijn. Dat de gebruikers de grond al lange tijd gebruiken zonder vergoeding is hierbij niet relevant. Opvallend is rechtsoverweging 10 waarbij het hof expliciet aangeeft  dat de uitspraak geen oplossing kan bieden aan de huidige situatie en dat partijen er met elkaar uit dienen te komen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.