Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik

In eerdere artikelen schreven wij over het beëindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte wegens dringend eigen gebruik.[1] Uit de jurisprudentie over opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte blijkt dat algemene bedrijfseconomische belangen in beginsel onvoldoende zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik. Bij een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte kan de overeenkomst eveneens worden beëindigd als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW). In een recente uitspraak gaat de Hoge Raad in op de vraag welke motiveringseisen gelden bij beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik.[2]

De casus: Verhuurder wil gehuurde zelf exploiteren als hotel

In deze zaak gaat het om een hotelpand in Amsterdam. De verhuurder wil de huurovereenkomst beëindigen wegens dringend eigen gebruik omdat hij een beter rendement kan behalen door het pand zelf als hotel te exploiteren in plaats van het te verhuren. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en het hof heeft dit bekrachtigd, omdat er volgens het hof onvoldoende sprake is van dringend eigen gebruik. Het hof geeft als reden dat de verhuurder tussen 2002 en 2006 zelf een hotel in het gehuurde heeft geëxploiteerd en dat hij vervolgens heeft besloten de onderneming te verkopen en het pand te verhuren. De verhuurder heeft daarmee volgens het hof recent bewust van de extra winst afgezien, waardoor er geen sprake is van dringendheid om zelf een hotel in het gehuurde te exploiteren.

De beoordeling van dringend eigen gebruik

De Hoge Raad geeft in dit arrest het kader voor het beoordelen van een opzegging wegens dringend eigen gebruik. De Hoge Raad overweegt allereerst dat er hier sprake is van een opzegging tegen de tweede huurtermijn (art. 7:293 lid 1 BW). In dat geval dient de rechter op grond van art. 7:296 lid 4 BW de vordering tot beëindiging in ieder geval toe te kennen als er sprake is van dringend eigen gebruik. Er is dan geen plaats voor een verdere belangenafweging. De vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik wordt vervolgens beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet bovendien niet alleen bestaan tijdens de opzegging, maar ook tijdens de uitspraak.[3]

De Hoge Raad overweegt dat met ‘dringend eigen gebruik’ bedoeld wordt dat het pand van wezenlijk belang is voor de verhuurder. Daarvoor kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn. Verder overweegt de Hoge Raad als volgt:

3.3.3 […] Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.[4]

 

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.[5]

 

Op basis van deze overwegingen oordeelt de Hoge Raad dat de uitspraak van het Hof niet in stand kan blijven. Het Hof heeft onvoldoende gemotiveerd waarom het eigen gebruik niet wezenlijk is, terwijl het Hof zelf heeft vastgesteld dat zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering voor de verhuurder kan leiden. Ook is het oordeel van het Hof dat er sprake is van een recente keuze om van zelfexploitatie en dus extra winst af te zien volgens de Hoge Raad onbegrijpelijk. Ten tijde van de uitspraak van het hof was die keuze immers al 14 jaar geleden.

Motiveringseisen dringend eigen gebruik minder streng bij 290-bedrijfsruimte

Uit deze uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat de motiveringseisen bij een beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik aanzienlijk minder streng zijn dan bij een opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte op de vergelijkbare opzeggingsgrond. Waar bij woonruimte algemene bedrijfseconomische redenen onvoldoende zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, kunnen die bij 290-bedrijfsruimte wel voldoende zijn.

[1] Zie onze artikelen over opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte wegens dringend eigen gebruik: https://metafoorvastgoed.nl/opzegging-huurovereenkomst-woonruimte-wegens-dringend-eigen-gebruik/ en https://metafoorvastgoed.nl/opzegging-wegens-dringend-eigen-gebruik-gerechtshof-geeft-vestia-gelijk/.

[2] Hoge Raad 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494.

[3] Zie eerder Hoge Raad 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116.

[4] Zie eerder Hoge Raad 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493.

[5] Zie eerder Hoge Raad 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386.