Feiten

In deze zaak is een strook grond al sinds 1955 door de grootvader van de huidige bewoner in gebruik.  Grootvader was tot 1987 erfpachter van het naastgelegen woonperceel, welk perceel hij in 1987 in eigendom verkreeg. In 1999 is door een notaris namens de moeder van de huidige bewoner reeds een beroep op verjaring in een brief aan de gemeente gedaan. De gemeente heeft in reactie hierop in 1999 betwist dat er sprake was van verjaring. Er zou immers sprake zijn van een mondeling gebruiksovereenkomst. Na de briefwisseling heeft er in 2000 een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van de notaris. Tijdens deze bespreking zou de moeder van de huidige bewoner hebben aangegeven de grond van de gemeente te willen kopen. De gemeente heeft destijds een schriftelijke aanbod tot koop gedaan, waar door de moeder van de huidige bewoner nimmer op gereageerd is. In 2016 heeft de huidige bewoner bij de gemeente middels een formulier aangegeven dat de grond reeds 75 jaar in gebruik is en door zijn grootvader werd ‘gepacht’. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan te  kennen gegeven de grond niet te willen verkopen en heeft de bewoner een huurovereenkomst aangeboden. De bewoner heeft geen gebruik gemaakt van dit aanbod. De gemeente vordert bij de rechtbank ontruiming van de strook grond en eist, indien sprake is van verjaring, schadevergoeding.

Bezitsdaden

De rechtbank somt de door de bewoner en zijn rechtsvoorganger gepleegde bezitsdaden op en oordeelt dat de grond in bezit is bij de huidige bewoner.

“4.3.

Vast staat dat [naam gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers de strook grond vanaf 1955 als volgt in gebruik hebben gehad. Gedurende een bepaalde periode in 2013 en 2014 zijn hekwerk en beplanting aan de westzijde van de strook grond verwijderd geweest in verband met onderhoud aan de strook grond (het verwijderen van een grote kastanjeboom op de strook grond aan de kant van hekwerk aan de westzijde). Met uitzondering van deze periode is de strook grond steeds ontoegankelijk geweest voor derden: de strook grond grenst aan de noordzijde aan een sloot en aan de oostzijde aan het perceel van [naam gedaagde] met aanduiding [perceel 2] , met daarop zijn woning en tuin, en is aan de zuidzijde voorzien van een hekwerk en aan de westzijde van een hekwerk met beplanting. De strook grond is gebruikt als moestuin, voor het weiden van vee en voor het houden van kippen, en circa 8 jaar geleden heeft [naam gedaagde] een bergruimte geplaatst die deels op perceel [perceel 2] en deels op de strook staat. [naam gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers hebben de strook grond steeds onderhouden, al ligt de strook grond thans braak in afwachting van de uitkomst van het geschil met de gemeente. De gemeente heeft sinds 1955 geen onderhoud gepleegd of anderszins bemoeienis gehad met de grond. Deze feiten hebben, in onderlinge samenhang bekeken, tot gevolg dat de strook grond onderdeel is geworden van de tuin bij het huis op perceel [perceel 2] . Hieruit kan de gemeente niet anders afleiden dan dat [naam gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers pretendeerden eigenaar te zijn van de strook grond.”

Eigendomspretentie

De gemeente stelt dat er geen sprake is van eigendomspretentie aan de zijde van de bewoner en wijst ter onderbouwing hiervan op de gesprekking die plaats hebben gevonden in de periode 1999/2000 en 2016.

De rechtbank oordeelt anders:

“4.5….. Anders dan de gemeente meent, is van onverenigbaarheid met de eigendomspretenties aan de zijde van [naam gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers echter geen sprake. Uit de onderlinge samenhang van de hiervoor onder r.o. 2.6. – 2.12. beschreven feiten volgt immers dat koop van de strook grond slechts aan de orde is geweest in het kader van overleg tussen partijen om een einde te maken aan het geschil dat nu juist is ontstaan doordat de rechtsvoorgangers van [naam gedaagde] het standpunt hebben ingenomen dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond. Bovendien is onbetwist dat [naam gedaagde] het hiervoor onder r.o. 2.11 genoemde formulier heeft ingevuld op verzoek van de gemeente, nadat hij telefonisch had verzocht om overleg over – opnieuw – een oplossing voor het geschil over de strook grond. De gemeente had vervolgens moeten begrijpen dat [naam gedaagde] enkel door het gebruik van het woord pacht in het formulier niet zijn daarin omschreven eigenaarspretenties prijsgaf.”

Verjaringstermijnen

Over de verjaringstermijnen oordeelt de rechtbank als volgt:

“4.6

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is sprake van bezitsverlies aan de zijde van de gemeente gedurende meer dan 20 jaar. Ingevolge artikel 3:314 lid 2 BW geldt 1955 als aanvangsmoment voor de verjaringstermijn van artikel 3:306 BW. Vanaf 1955 was immers sprake van een onrechtmatige toestand waarvan de gemeente opheffing kon vorderen doordat de grootvader van [naam gedaagde] de strook als erfpachter van perceel [perceel 2] in gebruik had. Dit betekent dat de verjaringstermijn van artikel 3:306 BW is verstreken in 1975. De primaire vorderingen van de gemeente zijn op grond van artikel 3:306 jo artikel 3:314 lid 2 BW derhalve verjaard, hetgeen tot gevolg heeft dat [naam gedaagde] op grond van artikel 3:105 BW eigenaar is van de strook grond.”

“4.8

In r.o. 4.6. hiervoor werd reeds overwogen dat de verkrijgende verjaring van artikel 3:306 jo. 3:314 lid 2 BW is voltooid in 1975. Dit betekent dat de twintigjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW is verstreken in 1995. Bovendien geldt dat de gemeente in ieder geval in 1999 moet worden geacht bekend te zijn met haar eigendomsverlies en met de daarvoor aansprakelijke persoon (zie r.o. 2.6 hiervoor). Dit betekent dat de vijfjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW is verstreken in 2004. De onrechtmatige daadsvordering is dus verjaard”

Het oordeel van de rechtbank over de termijn van de verjaring is opmerkelijk. Hoewel de grootvader van de huidige bewoner de grond sinds 1955 onrechtmatig in gebruik heeft, kan hij pas vanaf 1987 als bezitter van de stook grond worden aangemerkt. Gedurende de periode dat hij slechts erfpachter van de strook grond was, is er immers sprake van dubbelzinnigheid. (zie de uitspraak van de Hoge raad van 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2463). Hoewel de vordering van de gemeente om de onrechtmatige toestand te beëindigen in 1975 na verloop van 20 jaar verjaard kan zijn, kan de grootvader van de bewoner pas vanaf 1987 aangemerkt worden als bezitter, waardoor de grond pas op dat moment door verjaring zijn eigendom geworden kan zijn. Daarnaast geldt dat de voltooiing van de termijn voor bevrijdende verjaring onder het oude Burgerlijk Wetboek, niet de verkrijging van het eigendom tot gevolg had. Op grond van artikel 93 van de Overgangswet kan gesteld worden dat het eigendom van de zaak pas op 1 januari 1993 op de bezitter is overgegaan.

Pas op het moment dat de gemeente het eigendom van de grond door verjaring verliest, gaat de termijn voor het vorderen van schadevergoeding lopen. Het verlies van het eigendom door verjaring dient immers als de schadeveroorzakende gebeurtenis te worden aangemerkt. Dit betekent dat de twintigjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW is verstreken in 2007, of in 2013 op grond van artikel 93 van de Overgangswet en aldus niet in 1995. De vraag rijst dan ook of het beroep op verjaring dat in 1999 door de notaris is gedaan, ertoe leidt dat de verkorte verjaringstermijn van 5 jaar voor de vordering tot schadevergoeding al wel vestreken is. In 1999 was het eigendom gelet op het bovenstaande immers nog niet verjaard. Omdat de twintigjaarstermijn in ieder geval uiterlijk in 2013 versteken is, maakt het voor de uiteindelijke uitkomst van het geschil niet veel uit.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Klik hier voor meer informatie over verjaring en hier voor recente jurisprudentie.