Kabinetsplannen regulering middenhuur

In het Programma Betaalbaar Wonen van mei 2022 zijn de plannen al voor het eerst aangekondigd[1]: minister De Jonge wil het zogenaamde middenhuursegment reguleren. In de kamerbrief van 14 oktober 2022[2] zijn de eerste contouren geschetst, en in de kamerbrief van 9 december 2022[3] is de beoogde regeling verder uitgewerkt. De regulering is gebaseerd op vier pijlers:

1. Bescherming van de huurder;
2. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen;
3. De investeringsbereidheid van verhuurders moet op peil blijven;
4. Het stimuleren van verduurzaming van huurwoningen.

De regulering van de middenhuursector betekent een grote verandering in het huurrecht en een wezenlijk overheidsingrijpen in de (tot nu toe) vrije huursector. In dit artikel wordt de beoogde regulering besproken en wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten.

De middenhuursector

Allereerst is het van belang om vast te stellen wat het middenhuursegment precies is. Middenhuur is geen wettelijke term. Tot nu toe worden er twee huursectoren onderscheiden: de sociale sector (huurprijzen tot €763,47[4]) en de vrije sector (huurprijzen vanaf €763,47). De sociale sector wordt gereguleerd, terwijl de aanvangshuurprijzen in de vrije sector veelal worden gebaseerd op marktwerking. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot steeds hogere huurprijzen. Met de introductie van de middenhuursector komt er een derde segment bij. De middenhuursector betreft huurprijzen tussen de €763,47 en €1000,00 – €1.100,00. De definities van middenhuur en middeninkomens worden straks wettelijk vastgelegd.

De inhoud van de beoogde regulering

Met de voorgestelde regeling beoogt de minister de regulering die nu geldt voor de sociale sector, grotendeels door te trekken naar de middenhuursector. Dit betekent dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) straks van toepassing is op het middenhuursegment. Verder wordt de jaarlijkse huurprijsstijging voor de sociale sector en middenhuursector gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Daarnaast hebben ook huurders uit het middensegment straks toegang tot de Huurcommissie.

De regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten. Bovendien is de regulering tijdelijk, het middenhuursegment zal slechts zolang het noodzakelijk is gereguleerd worden. Hiermee wordt bedoeld dat de regulering geldt zolang er schaarste is. De regeling wordt periodiek geëvalueerd.

Doortrekken en dwingend maken WWS

Onderdeel van de beoogde regulering is het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, voor het bepalen van de huurprijs. Binnen het huidige systeem geldt het WWS tot een maximum van 141 punten, waar een huurprijs van €763,47 (prijspeil 2022) bij hoort. In het nieuwe stelsel wordt beoogd het WWS door te trekken naar 187 punten, wat zou corresponderen met een huurprijs van €1000,00 – €1.100,00.

Naast het doortrekken van het WWS, wordt ook beoogd het WWS dwingend te maken. Op dit moment is de maximale huurprijs op basis van het WWS afdwingbaar. Dit betekent dat huurders naar de Huurcommissie of naar de rechter moeten stappen om een lagere huurprijs af te dwingen. De minister wil de rechtsbescherming voor de huurder verbeteren door het WWS dwingend te maken. Dit houdt in dat verhuurders straks een boete riskeren als zij een hogere huurprijs vragen dan is toegestaan op basis van het WWS, voor een woning die in het gereguleerde segment (sociale sector en middensector) valt. Gemeenten worden straks hoogstwaarschijnlijk verantwoordelijk voor handhaving op dit aspect.

Extra punten voor verduurzaming

Naast het doortrekken en dwingend maken van het WWS, wordt het WWS ook gemoderniseerd. Dit leidt er onder andere toe dat de energiezuinigheid van een woning straks beter gewaardeerd wordt. Woningen met een energielabel A of hoger krijgen extra punten, waardoor er een hogere aanvangshuurprijs vastgesteld kan worden. Woningen met een energielabel E of lager krijgen juist minpunten, waardoor de aanvangshuurprijs extra verlaagd wordt. Een verhuurder die bij vertrek van een huurder ervoor kiest de woning te verduurzamen kan daardoor de aanvangshuurprijs behoorlijk verhogen. Op die manier beoogt de minister de verduurzaming van huurwoningen te stimuleren.

Minister vraagt gemeenten grondprijzen te verlagen

De nieuwe regulering leidt ertoe dat verhuur van woonruimte straks voor een groot deel minder rendabel is. Dit staat haaks op de derde pijler die ten grondslag ligt aan de regulering: De investeringsbereidheid van verhuurders moet op peil blijven. Die investeringsbereidheid is minder of zelfs geheel niet aanwezig, als blijkt dat verhuur niet langer rendabel is. Om ervoor te zorgen dat de bouw van woningen voor het middenhuursegment toch rendabel blijft, vraagt de minister gemeenten om de grondprijzen te verlagen. Daarmee kan dan de lagere exploitatiewaarde (deels) gecompenseerd worden.

Reacties uit de praktijk

Zoals verwacht heeft de aankondiging van de plannen geleid tot veel reacties en weerstand vanuit de praktijk. Uit reacties van IVBN, VastgoedBelang en NEPROM blijkt dat deze partijen grote risico’s zien in de kabinetsplannen. Bij woningbouwprojecten moet de winst behaald worden door de prijzen in de vrije sector. Die huurders betalen indirect mee aan de sociale sector, waar geen winst te behalen valt. Het gevolg is dat gecombineerde woningbouwprojecten (sociale sector, vrije sector en koopwoningen) die voor aankondiging van de plannen al doorberekend zijn, nu wellicht niet meer rendabel zijn. We zien dan ook dat dergelijke plannen het afgelopen jaar met name stil zijn gezet.[5] Hiermee heeft de regulering tot nu toe een averechts effect, omdat er in plaats van meer, juist minder betaalbare woningen gerealiseerd worden.