Het totaal areaal landbouwgrond in Nederland bedraagt ongeveer 1,8 miljoen ha. Ongeveer 60% van dit totale areaal is als landbouwgrond in gebruik op grond van een eigendomsrecht en 25% door middel van een pachtovereenkomst.[1] Daarmee is pacht een belangrijk instrument voor de agrarische bedrijfsvoering in Nederland en voor de inrichting van het landelijk gebied.[2] Daarnaast biedt pacht volop mogelijkheden om de landbouwsector verder te vergroenen.

Ook in de grondportefeuilles van waterschappen, Terreinbeherende Organisaties (TBO’s) en waterschappen wordt veelvuldig gebruik gemaakt van pachtovereenkomsten, In dit artikel schetsen Simon Kapteijn en Frans Krabbendam, beiden rentmeester NVR, de hoofdlijnen van het pachtinstrument en staan ze stil bij enkele actuele ontwikkelingen.[3]

Juridisch kader

‘Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie’, aldus de – ingewikkelde – wettelijke definitie.[4]

Pacht is geregeld in Titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Van pacht is alleen sprake bij bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. De wet en jurisprudentie kleuren deze begrippen verder in. Zo wordt onder landbouw verstaan: ‘akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw (inclusief fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw’.[5] Daarbij geldt de restrictie dat sprake moet zijn van een bedrijfsmatige uitoefening. De beschikbaarstelling van een perceel grond aan een hobbyboer kan dus niet via een pachtovereenkomst.

Pacht onderscheidt zich van erfpacht. Erfpacht wordt geregeld in Titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het recht van erfpacht is, in tegenstelling tot het pachtrecht, een zakelijk recht dat in beginsel vervreemdbaar is en dat met hypotheek bezwaard kan worden.

Soorten pacht

De wet onderscheidt meerdere soorten pacht. Meest bekend zijn de reguliere pacht en de geliberaliseerde pacht. In het artikel “Wat is pacht en welke vormen zijn er?” beschreef onze collega rentmeester NVR bij Metafoor Vastgoed, Denise van der Veer, de verschillen tussen deze twee vormen. Een bruikbaar overzicht is ook opgenomen op de website van het RVO, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.[6]

Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht

Reguliere pacht kent een duur van minimaal 12 jaar voor een hoeve en minimaal 6 jaar voor los land.[7] Deze regeling heeft een sterk dwingendrechtelijk karakter en met een reguliere pachtovereenkomst geniet de pachter vergaande bescherming. Deze bescherming komt tot uiting in onder andere de automatische verlenging (continuatierecht), de hoge drempels voor opzegging door de verpachter, de maximaal toegestane pachtprijs en het voorkeursrecht.[8] Voor los land (zonder bedrijfsgebouwen) kunnen ook geliberaliseerde pachtovereenkomsten worden afgesloten.[9] In deze pachtvorm, die voor nieuwe pachtovereenkomsten steeds vaker wordt gebruikt, is veel minder sprake van bescherming van de pachter.[10] Zowel de reguliere als de geliberaliseerde pachtovereenkomsten moeten binnen twee maanden na het aangaan worden ingediend bij de grondkamer. Reguliere pachtovereenkomsten en geliberaliseerde overeenkomsten met een duur van 6 jaar of langer worden dan getoetst op prijs en voorwaarden. Indien de overeenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer, betekent dit dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt en kan onder andere betaling van de pachtsom niet worden afgedwongen.

Overheidspacht

Naast deze twee hoofdvormen kennen we overheidspacht.[11] Van overheidspacht is sprake als de pacht betrekking heeft op hoeven of los land, waarop een bestemming rust voor ‘niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden van openbaar nut’. Waterschappen die hun keringen, waarop een waterstaatkundige bestemming rust, verpachten, gebruiken deze pachtvorm. Dit wordt ook wel dijkpacht genoemd. Voordeel van deze pachtvorm is dat de verpachter deze overeenkomst ‘te allen tijde’ kan beëindigen indien en voorzover de bestemming die beëindiging noodzakelijk maakt. Dat kan bijvoorbeeld nodig zijn als een waterschap een dijkversterking wil uitvoeren aan een kering die verpacht is en voortzetting van de pacht daarbij niet mogelijk is.[12]  

Reservaatspacht

De Staat, publiekrechtelijke rechtspersonen en daartoe aangewezen particuliere natuurbeschermingsorganisaties kunnen ook gebruik maken van reservaatspacht.[13] Deze pachtvorm biedt de mogelijkheid om in de overeenkomst voorwaarden op te nemen die gericht zijn op behoud van natuur en landschap. In de praktijk wordt deze pachtvorm vrijwel niet gebruikt en worden daarvoor in de plaats geliberaliseerde pachtovereenkomsten gehanteerd.

Pacht van geringe oppervlakten en teeltpacht

Tot slot bestaat nog de ‘pacht van geringe oppervlakten’ voor los land dat niet groter is dan één hectare (denk aan tuinland) en ‘teeltpacht’.[14] Met dit laatste wordt gedoeld op de een- of tweejarige teelt van gewassen waarbij vruchtwisseling nodig is om bodemziekten te voorkomen en voedingsstoffen aan te vullen. Teeltpacht heeft vanwege de fiscale aspecten van de Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), waarbij flexibel grondgebruik wenselijk is, de laatste jaren een vlucht genomen. Aandachtspunt daarbij is de indieningstermijn van twee maanden bij de grondkamer, om te voorkomen dat onbedoeld een reguliere pachtovereenkomst ontstaat.

Grijze en zwarte Pacht

Naast deze wettelijke indeling komen we ook de niet-wettelijke begrippen ‘grijze pacht’ en ‘zwarte pacht’ tegen. Grijze pacht wordt wel vastgelegd maar niet ter goedkeuring aangeboden bij de grondkamer. Zolang de goedkeuring van de grondkamer ontbreekt, kan betaling van de pachtprijs niet worden afgedwongen, geldt de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd en kan deze niet worden opgezegd.[15] Met zwarte pacht worden mondelinge pachtovereenkomsten bedoeld.

Terug- en vooruitblik: wetswijzigingen

De regels over pacht werden op 1 september 2007 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. De Pachtwet 1958, het Pachtbesluit 1941, de Pachtwet 1939 en het Burgerlijk Wetboek 1838 gingen daaraan vooraf.

Maar de wetgeving staat niet stil en er wordt alweer enige jaren aan een herziening van de pachtwetgeving gewerkt. De huidige vorm van reguliere pacht kent weinig flexibiliteit en wordt door verpachters als te knellend beschouwd. Tegelijkertijd biedt de huidige vorm van geliberaliseerde pacht te weinig zekerheid voor pachters. Het kortlopende karakter van deze overeenkomsten maakt dat pachters minder snel geneigd zijn om te investeren in innovaties en verduurzaming om daarmee hun bedrijf verder te ontwikkelen en hun verdienvermogen zeker te stellen. Inzet van het ministerie en de partijen in het veld is dus om kortlopende pacht te ontmoedigen en langjarige pacht te stimuleren.[16] Over de manier waarop dat het beste bereikt kan worden verschillen echter de meningen. Eén van de ideeën is de introductie van een nieuwe vorm van ‘duurzame langlopende pacht’ waarbij de tekortkomingen van de huidige hoofdvormen in balans worden gebracht.[17] De verwachting was dat de minister medio 2025 een voorstel voor de herziening van de pachtregelgeving zou publiceren. Door de inmiddels demissionaire status van het Kabinet is die planning onzeker geworden.

Duurzaam grondgebruik

De zoektocht naar pachtvormen waarbij duurzaam grondgebruik gestimuleerd wordt, is ook zichtbaar in publicaties van terreinbeherende organisaties en andere grondeigenaren en van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR).De NVR is de enige betrokken organisatie die geen directe belangen heeft bij mogelijke wetswijzigingen. Het enige belang van de vereniging is kwalitatief goede wetgeving die aansluit bij de wensen van de markt. Zo publiceerde de NVR in januari 2025 een whitepaper met de titel: Pacht, Landbouw en Natuur. Daarin worden zeven praktijksituaties beschreven op basis waarvan aanbevelingen worden gedaan voor aanpassing van de regelgeving.[18] Interessant is ook de instrumentkoffer die de NVR in januari 2025 publiceerde en gericht is op een meer natuurinclusief grondgebruik. Deze handreiking ‘Duurzame bepalingen pacht’ geeft voorbeeldbepalingen die kunnen worden opgenomen in pachtovereenkomsten.[19] Daarbij blijft het wel raadzaam om eerst een voorovereenkomst naar de grondkamer toe te zenden, zodat zeker is dat de (combinatie van) bepalingen worden goedgekeurd.

Breder van opzet is ‘Aan de slag met duurzame gronduitgifte’ van april 2024 van de provincie Noord-Brabant en het Groen Ontwikkelfonds Brabant. Deze publicatie bevat ‘praktische tips en inspirerende voorbeelden’ die kunnen helpen om stappen te zetten naar een meer duurzame gronduitgifte.[20] Bovendien heeft de provincie Noord-Brabant recent besloten om vanaf 2027 alleen nog maar grond te verpachten aan ondernemers die geen chemische gewasbeschermingsmiddelen en kunstmest gebruiken.[21]

Openbare aanbieding en selectie van pachtpercelen

Mede door de Didam-jurisprudentie is de openbare aanbieding van pachtpercelen inmiddels gemeengoed geworden. Steeds vaker tellen bij de selectieprocedure, naast de prijs, ook duurzaamheidscriteria mee. Daarbij kan gedacht worden aan de afstand tot de huiskavel, aan het toekennen van punten voor duurzaamheidscertificaten of aan het aanbieden van korting op de pachtprijs indien de pachter aanvullende duurzaamheidsmaatregelen neemt.[22] Bij de weging van de diverse criteria is echter wel zorgvuldigheid geboden en begrip nodig voor de context van de pachtinschrijving en de lokale – historisch gegroeide – situatie.[23]

Met een zorgvuldig en gericht gebruik van pachtovereenkomsten kunnen stappen worden gezet naar een meer duurzaam buitengebied dat in balans is met een rendabele agrarische bedrijfsuitoefening. De regelgeving rondom pacht is echter complex, waardoor het inroepen van deskundig advies in veel gevallen noodzakelijk is om tot een goede inzet van dit instrument te komen en daarmee het beoogde resultaat te behalen.

Simon Kapteijn[24]en Frans Krabbendam.

[1] Cijfers over 2023, ontleend aan CBS. De resterende 15% betreft gebruik op basis van onder andere landinrichtingsafspraken, erfpacht en gebruik door terreinbeherende organisaties.

[2] Andere Europese landen kennen ook een systeem van pacht, in meerdere varianten en verhoudingen. Het voert te ver voor dit artikel om daarop in te gaan.

[3] NVR staat voor Nederlandse Vereniging van Rentmeesters.

[4] Artikel 7:311 BW.

[5] Artikel 7:312 BW.

[6] Alles over pachten en pachtovereenkomsten | RVO.nl

[7] De wettelijke termen ‘hoeve’ en ‘los land’ duiden kortgezegd op een boerderij / bedrijfsgebouwen respectievelijk land zonder opstallen..

[8] Op grond van artikel 7:378 BW dient de verpachter die wil vervreemden voor een langere duur verpachte percelen eerst aan de pachter aan te bieden.

[9] Artikel 7:396 BW.

[10] Zie ook J.W.A. Rheinfeld, Tien jaar Nederlands pachtrecht: feeststemming?, Geschrift – Prof & Prof.

[11] Artikel 7:385 BW.

[12] Als alternatief kan mogelijk dienen de pachtovereenkomst van korte duur als bedoeld in artikel 7:325 BW.

[13] Artikel 7:388 BW.

[14] Zie respectievelijk artikel 7:395 BW en artikel 7:396 BW.

[15] Artikel 7:322 BW.

[16] Ontleend aan de Kamerbrief Herziening Pachtregelgeving van 20 december 2024.

[17] Zie in dit verband ook het pleidooi van Natuurmonumenten over de verpachting van natuurgrond: Standpunt over verpachting van natuurgronden | Natuurmonumenten.

[18] Zie NVR Whitepaper pacht, landbouw en natuur d.d. januari 2025

[19] Zie NVR handreiking Duurzame bepalingen pacht d.d. januari 2025

[20] Zie PNB_GOB Aan de slag met duurzame gronduitgifte d.d. april 2024

[21] Zie Nieuwe stap in verduurzaming pacht provinciale ruilgronden – Brabant

[22] Zie Nieuwe Oogst Rijksvastgoedbedrijf gunt voor boer met certificaat groter voordeel en Duurzame gronduitgifte door Brabant Water | Brabant Water | bewust. natuurlijk.

[23] Dat een inschrijvings- en selectieprocedure niet altijd zorgvuldig genoeg verloopt, laat het voorbeeld zien van de gemeente Teylingen. Zie Gemeente Teylingen: Pacht agrarische gronden Teylingen.

[24] Simon Kapteijn is zelfstandig ondernemer en werkt samen met onder andere Metafoor Vastgoed BV.