Vorig jaar mochten wij starten met een opdracht bij een opdrachtgever met vragen die zij hadden over een aflopend opstalrecht. De opdracht is onlangs afgerond en het verloop en de uitkomsten zijn relevant om te delen omdat er verschillende elementen in zitten die bij andere vraagstukken ook naar voren komen.

Bestaande situatie bij aanvang van de opdracht

De opdrachtgever heeft een opstalrecht op aanlegvoorzieningen van een haven bij een eiland bestaande uit houten palen met beschoeiing en andere aanlegvoorzieningen. De grond van die haven is in eigendom bij een terrein beherende organisatie en is in erfpacht uitgegeven aan een exploitant van een vakantiepark in de omgeving. De opstaller heeft het onderhoud uitbesteed aan de erfpachter door middel van een huurovereenkomst. De erfpachter heeft vervolgens het onderhoud weer uitbesteed aan een andere huurder/gebruiker op het eiland. De inkomsten uit overnachtingen in de haven komen toe aan de erfpachter.

Het opstalrecht is gevestigd voor een bepaalde tijd en loopt af. De vraag van de opdrachtgever is wat de gevolgen zijn als het opstalrecht eindigt en of het wellicht moet worden verlengd.

Belangrijk detail is dat de voorzieningen zijn afgeschreven en in zijn geheel vernieuwd moeten worden. Dit zou een aanzienlijke kostenpost zijn voor de opdrachtgever.

Behoort vervanging tot onderhoud?

De eerste vraag die bij het bespreken van het dossier naar voren kwam is: wie moet de eventuele vervanging van de opstallen betalen?

Normaal gesproken zijn verplichtingen tot groot onderhoud en vervanging voor rekening van de eigenaar / opstaller. In dit geval zijn echter de onderhoudsverplichtingen voor een deel verlegd naar de huurder. In het huurcontract staat dat het gehele onderhoud voor rekening van de huurder komt. Het niveau van onderhoud is vastgelegd in een bijlage bij de huurovereenkomst. Daaruit blijkt dat algehele vervanging niet voor rekening van de huurder komt.

De eigenaar van de opstallen, in dit geval dus de opdrachtgever, is dan ook verantwoordelijk voor de eventuele vervanging van de aanlegvoorzieningen.

Een bijkomende zaak was dat de eigenaar een aantal onderhoudswerkzaamheden had betaald die conform de overeenkomst bij de huurder behoorden. Deze kwestie is apart behandeld en er is een compromis gesloten tussen beide partijen.

De opdrachtgever vindt een eventuele vervanging niet wenselijk aangezien de inkomsten van de uit de overnachtingen naar de erfpachter gaan en de huurpenningen die de opdrachtgever ontvangt absoluut de investering niet kunnen dekken.

Gevolg einde opstalrecht

Nu de opdrachtgever de opstallen eigenlijk niet wenst te vervangen, komt de vraag aan bod wie eventueel de opstallen moet vervangen als het opstalrecht niet wordt verlengd. Komt dit voor rekening van de erfpachter / huurder die ook de inkomsten ontvangt en het onderhoud voor zijn rekening neemt of is dat de grondeigenaar?

Het opstalrecht is een eigendomsrecht. Het recht van erfpacht is een gebruiksrecht en daarmee is duidelijk dat indien het opstalrecht niet verlengd wordt het eigendom van de aanlegvoorzieningen op grond van natrekking naar de grondeigenaar gaat. Een erfpachter met gebruiksrecht kan op deze manier geen eigendom verkrijgen. Uit de erfpachtvoorwaarden blijkt duidelijk waar het erfpachtrecht voor is gevestigd en dat is niet voor de instandhouding van een aanlegvoorziening.

Wanneer het opstalrecht niet wordt verlengd, is de erfpachter / huurder niet gehouden om de investering te doen. Dit zou betekenen dat die eventueel voor rekening van de grondeigenaar zou komen. Voor de grondeigenaar geldt hetzelfde als voor de opstaller: de eventuele investering kan niet worden gedekt uit de inkomsten die de grondeigenaar ontvangt uit het erfpachtrecht.

In de voorwaarden van het opstalrecht is opgenomen dat de grondeigenaar verplicht is om de waarde van de opstallen te vergoeden. Nu de opstallen economisch zijn afgeschreven, is die waarde vergoeding nihil. Mocht de opstaller toch tot verlenging en dus ook de investering overgaan dan is bij het eventueel eindigen van het recht de eigenaar gehouden om een marktconforme vergoeding te betalen.

Onderhandeling

Na het in kaart brengen van de situatie en een advies over de verschillende mogelijkheden ten aanzien van het wel of niet verlengen van het recht, zijn er diverse overleggen geweest met de grondeigenaar, de opstaller en de erfpachter.

De erfpachter wenst gebruik te blijven maken van zijn erfpachtrecht en is daar ook toe gerechtigd omdat het recht nog 11 jaar doorloopt. De grondeigenaar wil het eigendom van het volledige eiland zelf behouden, maar geeft aan niet te zullen investeren in de aanlegvoorziening mocht het opstalrecht eindigen. De opdrachtgever moet uiteindelijk een keuze maken of zij betrokken wil blijven bij de haven. De opdrachtgever zou die betrokkenheid alleen zinvol vinden op het moment dat er ruimere mogelijkheden zouden zijn op het eiland, mede om de exploitatie van die haven rendabel te maken. Nu er voor het gehele eiland een erfpachtrecht is gevestigd ten behoeve van de exploitant en dit recht ook nog voor minimaal 11 jaar doorloopt, heeft de opdrachtgever besloten om haar betrokkenheid te beëindigen. De optie van het eventueel kopen van het erfpachtrecht van de exploitant was voor de exploitant niet bespreekbaar. Het eiland en de wijze waarop daarvan gebruik wordt gemaakt, is voor hem een waardevolle aanvulling op het nabijgelegen vakantiepark.

Keuze om het opstalrecht niet te verlengen

Uiteindelijk is de keuze gemaakt door de opdrachtgever om het opstalrecht niet te verlengen. De erfpachter had ook geen belang bij de haven en ten slotte was de grondeigenaar niet van plan te investeren in een haven die niet tot hun core business behoort. In goed overleg is besloten om de haven af te sluiten voor alle verkeer. De kosten van die afsluiting zijn gelijkmatig verdeeld over de drie partijen. Omdat de aanlegvoorzieningen geheel waren afgeschreven werd de waarde ervan op nihil gesteld. Er is met behulp van Metafoor een vaststellingsovereenkomst opgemaakt, waarin de afspraken over de beëindiging zijn vastgelegd.

Opstalrecht is een prima instrument om eigendom te hebben en dus invloed te kunnen uitoefenen op de omgeving, het perceel en de opstallen. Wel moet daarbij bedacht worden dat een opstalrecht voor de opstaller verplichtingen met zich meebrengt en dat hier behoorlijke financiële consequenties aan zitten.

Verleggen van eventuele verantwoordelijkheden is een precaire zaak die doordacht en uitgebreid moet worden vastgelegd. Daarnaast is het van belang om goed na te denken over een eventuele vergoedingsregeling bij het eindigen van het recht. Nu opstalrechtrechten over het algemeen voor langere perioden worden gevestigd, is ook relevant om bij het sluiten van een overeenkomst al te bepalen of een opstaller bijvoorbeeld gehouden is om de opstallen te vervangen of terug te brengen in originele staat. Bij het eindigen van het recht valt het eigendom immers terug aan de grondeigenaar. Als grondeigenaar is het dus zaak om aan de voorkant na te denken hoe de oplevering door de opstaller uiteindelijk zou moeten plaatsvinden en in welke gevallen de opstaller wel of geen recht heeft op een vergoeding. Daarnaast is het van belang om in de opstalovereenkomst duidelijke afspraken te maken over de wijze waarop onderhoud wordt uitgevoerd en hoe de controle daarop plaatsvindt. Als de opstaller zich niet aan dergelijke afspraken houdt en ernstig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan dit uiteindelijk een grond zijn voor ontbinding van de overeenkomst en het vorderen van een schadevergoeding.

Heeft u ook juridisch advies nodig bij een soortgelijke kwestie? Bekijk waar Metafoor Legal u bij kan ondersteunen.