Het ravijnjaar en de gemeentelijke vastgoedafdeling

Gemeenten zijn voor een groot deel van hun inkomsten aangewezen op de uitkeringen die zij van het Rijk ontvangen uit het Gemeentefonds. Wijzigingen in de systematiek en omvang van het Gemeentefonds werken dan ook direct door in de gemeentelijke begroting. Een belangrijke wijziging in dit financieringssysteem wordt in 2026 verwacht. Die wijziging leidt tot een stevige verlaging van de uitkering uit het Gemeentefonds, ook wel het ravijnjaar genoemd. [1] Hoe kan een gemeentelijke vastgoedafdeling zich hierop voorbereiden? In dit artikel lichten wij de betekenis van het ravijnjaar toe en schetsen enkele mogelijke maatregelen.

De inkomsten van de gemeente

Hoewel de precieze herkomst van middelen per gemeente verschilt, kunnen de inkomsten van gemeenten in drie categorieën worden verdeeld: de uitkering uit het Gemeentefonds, de inkomsten uit belastingen en heffingen en de overige baten.

De belastingen en heffingen vormen het kleinste deel. Bekende voorbeelden van gemeentelijke belastingen zijn de onroerendezaakbelasting, de parkeerbelasting en de toeristenbelasting. Bij heffingen kunnen we denken aan de rioolheffing en afvalstoffenheffing, of aan de leges voor vergunningen. Kenmerk van heffingen is dat het totaal hiervan nooit meer kan zijn dan de kosten die de gemeente maakt voor deze diensten.

De overige baten bestaan uit specifieke Rijksuitkeringen, opbrengsten van vastgoed (zoals verkoop en verhuur), boekwinst bij de verkoop van aandelen en rente- en dividendopbrengsten.

Inkomstenbron	Percentage
Gemeentefonds	55%
Belastingen en heffingen	16%
Overige baten	29%

Bron: Herkomst inkomsten van Nederlandse gemeenten in 2022 (gemiddelde) van CBS.

Het grootste deel van de gemeentelijke inkomsten wordt echter gevormd door de uitkering uit het Gemeentefonds (ruim € 40 miljard in 2022).[2] Hoeveel geld gemeenten ontvangen uit het Gemeentefonds hangt af van diverse maatstaven, zoals het aantal inwoners, de sociale structuur (het aantal uitkeringsgerechtigden), de oppervlakte van de gemeente en de infrastructuur. Er zijn ruim 60 maatstaven die samen de verdeelsleutel bepalen.[3] De uitkomst van de verdeelsleutel is dus per gemeente verschillend, waarbij geldt dat de uitkering uit het fonds lager is als er meer lokale belastingcapaciteit – ruimte om belastingen te innen – is. Bovendien ontvangt een gemeente met vooral stedelijk gebied relatief meer dan een gemeente met een groot buitengebied. In geval van langdurige financiële tekorten kunnen gemeenten ook een beroep doen op een aanvullende uitkering, boven op de algemene uitkering uit het Gemeentefonds. Daarmee komen zij onder financieel toezicht van de provincie (de artikel 12- status).[4]

Het Rijk bepaalt de omvang van het Gemeentefonds en is verantwoordelijk voor het actueel houden van de verdeelsleutel. Dit is onderdeel van het normale begrotingsproces en de jaarlijkse groei of krimp van deze fondsen is gekoppeld aan de rijksuitgaven. Extra rijksuitgaven leiden tot meer geld in het Gemeentefonds; bezuinigingen op rijksniveau leiden tot minder geld in het Gemeentefonds. Dit principe wordt ook wel de ‘trap op, trap af’ systematiek genoemd of het ‘accres’.

Het ravijnjaar en de gevolgen daarvan

Al langere tijd wordt er door het Rijk gesleuteld aan deze systematiek en vanaf 2026 wordt er een nieuw financieringssysteem ingevoerd. Daarbij wordt de ‘trap op, trap af’ systematiek ingewisseld voor een koppeling met de economische ontwikkeling (op basis van het bruto binnenlands product (bbp)). Bovendien is er het voornemen om de uitkering van SPUK-gelden (specifieke uitkeringen) ook via het Gemeentefonds te laten verlopen, waarbij het Rijk tegelijkertijd 10 procent kort op deze SPUK-gelden. [5] De precieze uitwerking is echter – mede door de kabinetswisseling – nog onduidelijk.

In 2024 bedroeg de uitkering uit het Gemeentefonds in totaal € 42,4 miljard, wat neerkomt op gemiddeld € 124 miljoen per gemeente of € 2.364,- per inwoner.[6] [7] Zoals het er nu naar uitziet gaan gemeenten gezamenlijk in 2026 ongeveer € 2,5 miljard euro minder krijgen, € 7,3 miljoen per gemeente of € 138,- per inwoner, een afname van ongeveer 6%. Daarom wordt 2026 het ravijnjaar genoemd. De verwachting is dat het Gemeentefonds de jaren daarna weer groeit, maar hoe en tot welk bedrag is nog onduidelijk.

Een daling van 6% van de Gemeentefonds-uitkering heeft impact op de bedrijfsvoering en financiële slagkracht van gemeenten. Ondanks deze daling van de inkomsten blijft de zorgplicht van gemeenten op allerlei gebieden zoals ouderen, jongeren, onderwijs of bijvoorbeeld energietransitie namelijk onverminderd van kracht. Daarmee wordt het maken van een sluitende begroting nog meer een uitdaging, en dit proces leidt tot onzekerheid en mogelijk bezuinigingen. De vermindering van inkomsten dwingt gemeenten in ieder geval om hun uitgaven kritisch te evalueren. Tegelijkertijd biedt het kansen om strategische keuzes te heroverwegen en efficiëntieslagen te maken.

De gemeentelijke vastgoedafdeling en het ravijnjaar

De gemeentelijke organisatie, en dus ook haar afdeling vastgoed, zal zich moeten voorbereiden op het ravijnjaar. Een kritische blik op de wijze van uitvoering van het vastgoedbeleid, op de omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille en op de interne processen en organisatie mag daarbij niet ontbreken. Natuurlijk zou het bij gemeentelijk vastgoed voor een belangrijk deel over maatschappelijk rendement moeten gaan. Maar het is niet ondenkbaar dat het gemeentebestuur, de raad en het college, de organisatie vraagt om met voorstellen te komen. Voorstellen om het werk anders te organiseren maar ook voorstellen die leiden tot financiële optimalisatie. Vrij vertaald: antwoorden op de vraag waar bezuinigd kan worden, op korte en/of langere termijn.

In de ideale wereld van (maatschappelijk) vastgoed is er binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille sprake van kostprijsdekkende huurprijzen voor zowel maatschappelijke gebruikers als andere organisatieonderdelen. Als die systematiek consequent en volledig is doorgevoerd werkt de vastgoedafdeling kostenneutraal en gaan er vanuit het concern geen middelen naar het gemeentelijk vastgoed. Bezuinigen in het vastgoedveld heeft dan hooguit indirect effect, namelijk als dat zou leiden tot minder subsidie vanuit de beleidsprogramma’s. Veel gemeenten hebben de systematiek van kostprijsdekkende huren nog maar gedeeltelijk ingevoerd. Dan wordt de discussie over financiële optimalisatie en bezuinigingsmogelijkheden zinvol en nodig.

In het onderstaande zetten wij – vanuit diverse invalshoeken – een aantal te verkennen maatregelen en mogelijkheden voor financiële optimalisatie op een rij.

Financieel

De kapitaallasten (rente en afschrijving) vormen een substantieel onderdeel van de kosten van het gemeentelijk vastgoed. Het rekenen met een restwaarde is vanuit de circulariteitsgedachte goed verdedigbaar en leidt bovendien tot lagere afschrijvingslasten.[8] Een verlenging van de afschrijvingsduur heeft dat effect ook. Een kritisch gesprek over het lokale waarderings- en afschrijvingsbeleid is dus zinvol.

Een andere mogelijke exercitie is het vormen van een reserve uit de netto-verkoopopbrengsten van panden die niet (meer) tot de kernportefeuille behoren.[9] Zo’n reserve kan worden aangewend voor investeringen in het vastgoeddomein, zodat geen extra beslag op de begroting wordt gelegd.

Tot slot is wellicht sprake van stille reserves in de grond- en vastgoedportefeuille die kunnen worden ingezet voor nieuwe investeringen.

Inkomsten

Het verhogen van de inkomsten uit grond en vastgoed vereist vooral een scherpe interne blik en bestaat uit een combinatie van mogelijke acties, waaronder:

De tarieven in de grondprijsbrief jaarlijks actualiseren, zodat nieuwe contracten op een marktconform niveau worden gesloten;
In bestaande contracten kunnen de momenten van indexering en herziening worden benut, voor zover hiervoor wettelijk en contractueel ruimte bestaat;
Het proces van facturering, inning en debiteurenbewaking transparant en helder organiseren en inzetten op actief debiteurenbeheer.

Uitgaven

Bij uitgavenverlaging kan ook aan meerdere acties gedacht worden, zoals:

Bij nieuwe en bestaande contracten moet men alert zijn op de onderhoudsdemarcatie (en dus geen onderhoud doen dat contractueel voor de huurder is);
Servicekosten nauwgezet doorberekenen;
Onderhouds- en verduurzamingsmaatregelen in planning en prioritering op elkaar afstemmen; De kosten van verduurzaming doorberekenen in een hogere (kostprijsdekkende) huurprijs;
Door het afstoten van panden die niet (meer) tot de kernportefeuille behoren, besparen op structurele onderhouds- en exploitatielasten.

Conclusie en aanbevelingen

Het is niet onwaarschijnlijk dat de berichten over het ravijnjaar leiden tot de vraag naar mogelijke bezuinigingsmogelijkheden in het vastgoed- domein. Dit artikel benoemt enkele mogelijkheden die de moeite waard zijn om te onderzoeken. De zoektocht is dus breder dan de simpele verkoop van vastgoed, een invalshoek die politiek- bestuurlijk soms als eerste wordt bepleit. Wij bevelen die bredere scope aan, uiteraard in overeenstemming met het vastgoed- en accommodatiebeleid.

Meer weten?

Wilt u meer weten over het onderwerp van dit artikel of over wat wij kunnen betekenen voor uw organisatie? Neem dan contact op met Metafoor Vastgoed of met Mark Koster en Frans Krabbendam.